Antes de comprar o reformar un local, la pregunta clave es si el inmueble puede cumplir normativa urbanística y técnica. Esta guía resume los criterios que revisamos en un estudio de viabilidad.
¿Necesitas orientación para tu inmueble?
Cuéntanos qué necesitas tramitar y revisaremos la información disponible para orientarte sobre el siguiente paso técnico. La primera consulta es sin compromiso.
Solicitar orientación1. Compatibilidad urbanística y planeamiento
El primer filtro es urbanístico: hay que verificar que el planeamiento permita uso residencial en esa ubicación y en ese tipo de local.
En esta fase se revisan ordenanza aplicable, condiciones de parcela y posibles limitaciones de protección o comunidad de propietarios.
- Calificación urbanística del inmueble.
- Normas zonales y compatibilidad de uso.
- Afecciones o limitaciones especiales del edificio.
2. Condiciones de habitabilidad y CTE
Una vez superado el filtro urbanístico, el proyecto debe cumplir exigencias del Código Técnico de la Edificación (CTE): seguridad, salubridad y eficiencia.
Los puntos más críticos suelen ser altura libre, ventilación e iluminación natural, aislamiento acústico y protección frente a incendios.
- Altura mínima de 2,50 m para zonas principales como salón y dormitorios, y 2,20 m para otras estancias como pasillos o baños.
- Superficie mínima de 40 m² útiles.
- Ventilación e iluminación natural directa en estancias principales.
- Accesibilidad y supresión de barreras en el acceso.
- Fachada de al menos 3 metros lineales, o patio interior.
3. Tramitación y licencias
La hoja de ruta incluye redacción de proyecto técnico, tramitación municipal y ejecución de obra con dirección facultativa.
El expediente debe estar bien planteado desde el inicio para evitar requerimientos y retrasos administrativos.
Preguntas frecuentes
¿Se puede hacer cambio de uso sin obra?
Depende del estado del local y del cumplimiento normativo previo, pero en la mayoría de casos es necesaria obra para adaptar habitabilidad y CTE.
¿Es obligatorio el proyecto de un arquitecto?
En la práctica, para cambio de uso con reforma y tramitación municipal completa, sí se requiere documentación técnica firmada por técnico competente.